El alquiler de un local comercial tiene reglas distintas al alquiler de una vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja mucho más margen a la negociación entre las partes, lo que significa que el contrato adquiere una importancia mayor: lo que no quede escrito, quedará sin protección.
A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual —donde la LAU fija una duración mínima de 5 años y límites a la actualización de la renta—, el arrendamiento de locales de negocio se rige casi en su totalidad por lo que las partes acuerden en el contrato. En lo no pactado, aplica el Código Civil.
Esto da flexibilidad a arrendador y arrendatario, pero también significa que un contrato mal redactado o incompleto puede dejar lagunas costosas de resolver.
Dirección exacta, referencia catastral, metros cuadrados construidos y útiles, planta y cualquier elemento anexo (trastero, plaza de garaje, terraza). También el uso autorizado por licencia de actividad si ya existe.
No hay duración mínima legal para locales. Lo habitual es de 3 a 10 años. Indica si hay prórrogas tácitas automáticas (y por cuánto tiempo) o si el contrato termina necesariamente en la fecha pactada. El preaviso para no renovar debe quedar fijado claramente (habitualmente 3 o 6 meses).
Importe mensual, día de pago, cuenta bancaria. Si hay un periodo de carencia inicial (meses sin pagar renta mientras se acondiciona el local), debe quedar explícito.
El índice más usado es el IPC general, pero desde la Ley de Vivienda de 2023 el IPC está limitado también para algunos locales arrendados a grandes tenedores. Para locales entre particulares o con propietario persona física sin más de 10 inmuebles, puede pactarse libremente (IPC, IPCA, índice del INE, porcentaje fijo). Especifica el índice y el mes de referencia.
El alquiler de local comercial lleva IVA al 21%, que el arrendador repercute al arrendatario en cada mensualidad. El arrendatario puede deducirse ese IVA en el Modelo 303 si tiene derecho a deducción. El IRPF sobre la renta (si el arrendador es persona física) lleva una retención del 19% que debe practicar el arrendatario profesional o empresa.
La ley exige un mínimo de dos mensualidades de fianza para locales. Además, el arrendador puede pedir un aval bancario o garantía adicional equivalente a varios meses. La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en Madrid, IVIMA; en Cataluña, INCASOL, etc.).
Define quién asume las obras de acondicionamiento previas a la apertura (particiones, electricidad, fontanería, instalaciones específicas de la actividad) y qué pasa con las mejoras al finalizar el contrato: ¿las recupera el arrendatario? ¿Quedan en el local? ¿Debe restaurarse el estado original?
Especifica el tipo de actividad para la que se arrienda. Si el arrendatario cambia de actividad o la amplía, necesitará autorización. Algunos propietarios incluyen cláusulas de uso exclusivo (el local solo puede usarse para una actividad concreta) o de exclusividad (el arrendador no alquilará otros locales del mismo edificio a competidores directos).
La LAU prohíbe ceder o subarrendar el local sin consentimiento expreso del arrendador. El contrato debe definir si se permite, y bajo qué condiciones, la cesión a terceros o el traspaso del negocio.
Impago de renta, incumplimiento del uso pactado, realización de obras no autorizadas, subarrendamiento sin permiso... Lista explícitamente las causas que permiten resolver el contrato anticipadamente y el plazo de requerimiento previo.
Algunos contratos incluyen cláusulas de renuncia al derecho de tanteo, indemnizaciones desproporcionadas por resolución anticipada o prohibición de cualquier obra sin permiso escrito por cualquier mínima intervención. Léelas bien antes de firmar.
Si eres autónomo y alquilas un local para tu actividad, la renta mensual (sin IVA) es un gasto deducible al 100% en tu IRPF, junto con los suministros afectos al local (luz, agua, internet). También son deducibles las obras de acondicionamiento que hayas asumido, amortizadas durante la vida del contrato.
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Sí, el alquiler de local afecto a actividad económica lleva IVA al 21%. El arrendatario autónomo puede deducirse ese IVA en su declaración trimestral (Modelo 303).
La LAU establece un mínimo de dos mensualidades de renta para locales de negocio. El arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito extra) de forma libre.
No. Para locales de negocio no existe duración mínima legal. La LAU solo la fija para vivienda habitual. La duración del contrato de local se negocia libremente entre las partes.
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