Cuando heredas un inmueble, además del Impuesto de Sucesiones, el ayuntamiento donde esté ubicado el bien puede cobrarte la plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Sin embargo, desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma legal posterior, hay casos en que este impuesto es 0 €. Esta guía explica cómo calcularlo y cuándo no tienes que pagar nada.
El IIVTNU grava el aumento de valor que ha experimentado el terreno urbano entre dos transmisiones: la compra y la venta (o, en herencias, entre la adquisición original y el fallecimiento del causante). Lo gestiona y recauda el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble.
En una herencia, el sujeto pasivo es el heredero que recibe el inmueble, no el fallecido. El heredero tiene que liquidarlo aunque el bien no sea la vivienda habitual, aunque se conserve durante años o aunque el Impuesto de Sucesiones ya sea muy elevado. Son impuestos independientes.
Hasta noviembre de 2021, la plusvalía municipal se cobraba siempre, incluso cuando el inmueble había perdido valor. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema objetivo anterior porque no permitía acreditar la inexistencia de incremento de valor.
El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo el nuevo sistema vigente, con dos cambios fundamentales:
La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del terreno (no del total del inmueble) por un coeficiente que aprueba cada ayuntamiento según el número de años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes máximos los fija el Estado y los ayuntamientos pueden reducirlos.
La base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión (valor de herencia o escritura) y el valor de adquisición (precio original pagado por el fallecido). Solo se computa la parte proporcional al terreno (no a la construcción), que suele representar entre el 20% y el 50% del valor total dependiendo del municipio.
En este ejemplo, el método objetivo (12.600 €) es más favorable que el real (15.680 €), por lo que el heredero puede elegir pagarlo así.
Solicita al ayuntamiento el cálculo por ambos métodos antes de presentar la autoliquidación. Muchos municipios ofrecen una calculadora online. El heredero tiene derecho a presentar el que resulte menor, aportando los documentos que acrediten el valor de adquisición del fallecido.
No hay hecho imponible (y por tanto no hay impuesto) cuando se acredita que el valor del terreno no ha aumentado entre la adquisición original y la transmisión. Esto puede ocurrir en varios escenarios:
Para acreditar la inexistencia de incremento necesitas:
Incluso si el resultado es 0 €, debes presentar la autoliquidación del IIVTNU en el ayuntamiento dentro del plazo de 6 meses. No presentarla puede generar sanciones aunque el importe a pagar sea nulo.
Los herederos tienen 6 meses desde la fecha del fallecimiento para liquidar el IIVTNU. Es el mismo plazo que el Impuesto de Sucesiones. Se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses adicionales, siempre que se pida antes de que venza el primer plazo y se justifique la necesidad (falta de escrituración, herencia litigiosa, etc.).
Si no se liquida en plazo, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de comprobación y liquidar de oficio con recargos (del 5% al 20%) e intereses de demora.
El tipo máximo del IIVTNU es del 30%, pero cada ayuntamiento fija el suyo dentro de ese límite. Los grandes municipios suelen aplicar tipos altos (Madrid: 29%, Barcelona: 30%), mientras que municipios más pequeños pueden aplicar el 20% o menos. El coeficiente también varía. Por eso el mismo inmueble puede tener plusvalías muy distintas dependiendo del municipio.
No directamente. El IIVTNU pagado por el heredero no reduce la base del Impuesto de Sucesiones. Sin embargo, algunos ayuntamientos y CCAA tienen mecanismos de coordinación para evitar la doble imposición en casos concretos. Lo habitual es que sean dos cargas fiscales independientes que se acumulan.
Nuestra calculadora estima el ISD por CCAA y la plusvalía municipal del inmueble heredado.
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