Para autónomos que alquilan un local, oficina o despacho profesional. Duración libre, IVA 21% deducible, cláusulas de obras y rescisión anticipada. Adaptado a la LAU (art. 4). Sin registro.
El arrendamiento de local de negocio (oficinas, despachos, consultas, talleres) se rige por el artículo 4 de la LAU como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Las reglas son muy diferentes a las del alquiler residencial:
| Característica | Vivienda | Local de negocio |
|---|---|---|
| Duración mínima | 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) | Libre, la que pacten las partes |
| Prórroga forzosa | Sí, hasta 5/7 años | No, salvo pacto expreso |
| IVA en la renta | Exento de IVA | IVA 21% (deducible para autónomos) |
| Fianza obligatoria | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Rescisión por arrendatario | Tras 6 meses, con 30 días de preaviso | Según lo pactado en contrato |
| Obras del arrendatario | Muy limitadas | Posibles con autorización escrita |
| Subarriendo | Muy restringido | Permitido con autorización |
Una de las principales ventajas del arrendamiento de local para autónomos es que el IVA del alquiler es deducible. El propietario factura el arrendamiento con IVA al 21%, y el autónomo arrendatario puede deducir ese IVA soportado en su declaración trimestral del Modelo 303.
Para que el IVA sea deducible, el local debe destinarse exclusivamente a la actividad económica. Si usas parte del local para vivienda o fines personales, solo podrás deducir el IVA proporcional a la parte de uso profesional.
El alquiler del local es también deducible en IRPF (rendimientos de actividades económicas): el importe bruto del alquiler (sin IVA) reduce tu rendimiento neto y, por tanto, tu base imponible.
No hay duración mínima legal. La duración es la que las partes acuerden libremente, a diferencia del arrendamiento de vivienda. Al finalizar el plazo, el contrato termina sin prórroga forzosa, salvo que se pacte expresamente una opción de renovación.
Sí. El arrendamiento de local para uso empresarial lleva IVA al 21%, que el autónomo puede deducir en el Modelo 303. El alquiler también es deducible en IRPF como gasto de la actividad económica.
Lleva IVA al 21%. El ITP aplica a los arrendamientos de vivienda exentos de IVA. Para locales y oficinas destinados a actividades empresariales, el arrendamiento está sujeto a IVA, lo que es ventajoso para el autónomo arrendatario al poder deducirlo.
Solo con autorización expresa por escrito del arrendador. El contrato debe especificar qué obras están permitidas, quién asume el coste y qué ocurre con las mejoras al finalizar el arrendamiento. Las obras sin autorización pueden dar lugar a la resolución del contrato.
La LAU establece una fianza obligatoria de dos mensualidades para arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Adicionalmente, el arrendador puede exigir garantías adicionales —aval bancario o depósito suplementario— sin límite legal.
El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) salvo que el contrato lo excluya expresamente. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario queda subrogado. Sin inscripción, puede resolver el arrendamiento con el preaviso pactado.
Rellena los datos y descarga tu contrato de arrendamiento de local en PDF. Sin registro, sin letra pequeña.